被圍獵的北京土拍,到底發生了什么

內容來源：中指研究院

6月1日，北京土拍市場迎來順義、亦莊、石景山等多宗熱地出讓，其中順義新城區2宗地塊史無前例的吸引了40多家開發企業報名，在此之前昌平朱辛莊地塊吸引42家開發房企2.5%的中簽率掀起土拍熱潮，此次順義新城19街區69地塊更是得到了45家房企報名參拍，再度刷新京城記錄。

(資料圖)

在剛結束的土拍中， 4宗地塊共計成交95.2億元，平均溢價率10.1%。順義新城2宗地塊競拍上限價格和“競現房銷售”雙觸頂，經開區亦莊地塊價格上限成交，石景山F1共建地塊底價成交。最終拿地企業為3家國央企+1家新面孔福建雄旺，據了解該企業是某國企的孫公司。

中指報告（復制鏈接搜索）

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https://www.cih-index.com/?1&yyid=G

北京土地市場月報2023年05月

https://www.cih-index.com/report/detail/55609.html

隨著4月份土拍報名規則調整之后，5月6日的土拍沒有再出現中建系、城建系圍獵熱地場景，隨之而來的是地方城投和民營企業的歡呼，從閩系房企率先組團進京拿地之后，浙系地方城投緊隨步伐參與到豐臺青塔地塊競拍之中。直到昨天6月1日，這個隊伍再一次擴大，報名企業中閩系、浙系、海南的、山西的、以及門窗的、防水的等企業也參與到搖號競買當中。市場的狂歡也引起了些許擔憂，比如這些新面孔的產品能力、產品質量，還有能不能按時交付現在看來還在打問號。

那么近期看來北京的土拍市場為什么這么火，這么沸騰：

第一個還是市場基本面穩，北京的市場一致向好，即使是在過去3年當中一直保持的非常穩定，并且穩中有增，與其他城市相比，分化的兩個方向一個走高，另一個走低，北京就是為數不多走高的市場。

第二是利潤空間充足，北京的土拍市場在早幾年明確了限房價的要求，在限地價階段還沒有做出調整的時候，房地價差利潤空間比較小，依舊有眾多房企扎進來競爭；2021年之后對地價上限做出調整之后，房地價差利潤空間越發充足，最近的房地價差可以維持在2萬元以上的利潤空間，這使得關注北京土拍市場的企業看到了希望。

第三是政策規則合理，尤其是近期的規則調整；4月份的時候規自局調整“同一企業不得同時報名競拍同一宗地”調整為“同一集團不得同時報名競買同一宗地”，這個調整將一些實力雄厚的央國企入場券收回，為眾多中小房企進場提供了更公平的競技平臺，吸引了更多中小企業的進入。

同時，在成交之后為保交付等做了保障，體現在搖號申請書中取消了兩個條件的表述，“1.土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，我單位及該宗地項目公司不以任何直接或間接的形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。2.在競得人完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，我單位及我單位關聯方不以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權或投資權益。”這兩個條件的取消直接使得熱門地塊拿到即賺到！畢竟好項目不愁合作方，這也是眾多新面孔出現在北京土拍現場的主要原因之一。

第四是競企成果表現優異，最近的地塊項目從拿地到開工，甚至從拿地到開盤的時間不斷縮短，尤其是近期的2個月從拿地到開盤已經稱之為極限，但極限背后的巨大利潤讓一些開發商房企趨之若鶩?？v觀全國房地產市場不斷分化中，開發商的持續運營也需要利潤補充，如果說在其他地方埋下了坑，那么只能在像北京這樣的市場中彌補回來，所以一個成功的案例也促進了其他企業的效仿。

第五是研判時間較為寬裕，年初的土拍節奏進行了調整，從過去幾年的集中供地調整為“少量多頻”的“擬出讓清單”供地模式。結合目前來看，北京的第一批擬出讓清單的23宗地塊已經全部完成正式公告，并且在6月是密集出讓高峰。這批地塊出讓清單最早推出時間是在2月中旬，也就是到現在有3個多月的研判時間，相對于“集中供地”時的一個多月的研判時間更為充裕，對于資金準備以及合作方準備也更加充分。

6月1日土拍成交結果：

順義區順義新城第19街區19-69地塊最熱門，吸引45家企業參拍報名；該地塊出讓建設用地面積31562平米，規劃建設用地面積56812平米，起始價14.4億元，從地塊自身素質上看地塊規模相對較小，總價15億元左右相對報名門檻不高，并且地塊設置最高限價約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報名。最終該地塊以觸頂價格16.56億元+12000平米現房銷售面積被福建雄旺企業斬獲。

順義區順義新城第20街區SY00-0020-6001地塊同樣吸引30余家企業報名；該地塊推出樓面價24520元/平米。地塊起始總價15.05億元，合理上限價格17.3億，競報現房銷售面積上限13000平米；上限樓面價28198元/㎡，政府指導價格現房60000元/㎡、期房58000元/㎡，最終房地價差30000元，利潤空間充足，最終該地塊被中能建以17.3075億元+13000平米現房銷售面積搖號競得。

石景山衙門口地塊是一宗F1共建混合項目，由中海新城底價28.3億元獲得。經開區亦莊新城地塊土地占地面積4.34萬方，規劃建面8.7萬方，起始價格28.7億元，是本次起始總價最高地塊，報名階段共吸引10家主體參與，由于門檻在本批次相對較高，報名企業主要為央國企。最終地塊被招商以觸頂價格33.005億元競得。

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